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呼和浩特楼市调查
文章星级: ★★★☆☆ 阅览: 538 日期: 2012-8-30 来源: http://roll.sohu.com 作者:

来源:北方周末报

 

房价环比下降0.5%,每套房利润率高达19%

单纯从建造一栋楼房所产生的建筑直接成本来说,的确很低。

单纯从建造一栋楼房所产生的建筑直接成本来说,的确很低。

 

业内人士认为,由于主城区土地供应极为艰难,因此房价大幅下降的可能性不大

本报记者王静超文/图

据国家统计局呼和浩特调查队资料显示:上半年呼和浩特市新建房住宅销售价格累计环比下降0.5%,同比价格上涨0.73%;新建商品住宅销售价格累计环比下降0.5%,同比上涨0.73%;二手房销售价格累计环比持平,同比上涨1.4%。“以价换量”策略的转变和刚需释放的乏力,被认为是主要原因。 

业内人士认为,在限购“红线”仍存的情况下,刚性需求的后续释放能力仍存疑问,虽然多家房企销售额和销售面积有所上升,但盈利能力正在减弱,利润空间正在被压缩,房地产行业的暴利时代正走向终结。

存量房235.3万平方米

本报记者了解到,目前呼和浩特商品房销售以现房为主。1月~7月,现房销售面积109.9万平方米,同比增长57.2%,比上年同期提高19.6个百分点。

对此,内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司副总经理席在喜接受《北方周末报》采访时说:“目前,呼市楼市的情况跟全国差不多,环比上涨主要还是刚性需求。”

2010年5月至今,中国政府出台了史上最为严厉的房地产市场调控政策,并且没有明显松动的迹象,全国房地产市场于2011年下半年跌入谷底。

“尽管呼市的成交量极少,但是作为首府城市,近年来经济发展与城市化进程迅速,城市化率比较高,潜在的购房市场比较大。” 席在喜说。

他说,受欧债危机、国内经济结构等因素的影响,国家宏观经济下行压力巨大,为了保持经济稳定增长,2011年下半年开始货币政策持续松动,这也为房地产市场带来了新的活力和希望。同时,沉寂了2年的开发商和刚性需求购房者也开始蠢蠢欲动,大型房企在2012年春节后就开始大打促销牌,大规模的以价换量运动正式拉开序幕,造成了4月~6月一波购房的小高潮,进入7月后成交量开始趋于平缓。目前,呼和浩特购房者主要是以刚需族为主,而且在房价平稳之中,刚需族的购房比例也有所增大。

据了解,1月~7月,呼和浩特市商品房销售回暖,库存减少。自6月以来,由于积蓄已久的刚性购房需求开始平稳释放,加之企业回笼资金开始促销等因素的影响,在一定程度上形成“销售上扬,待售减少”的局面。统计数据显示,7月呼和浩特商品房共成交商品房1581套,比6月增加513套。

某房地产开发商吕为接受《北方周末报》采访时分析,经过此番热销,大部分房企的资金状况有所缓解,不再急于出货。这不仅造成未来的推盘节奏放缓,也使得房地产项目不会重拾“以价换量”的销售策略。

吕为说,事实上老百姓都喜欢跟涨不跟跌,而房价也是明涨暗跌。去年,售房时价格基本上没有回旋余地,但是今年每套房都有得“商量”,真正按实价卖出去的没有几套。

本报记者走访了几个楼盘的售楼中心,询问价格是不是可以再便宜点,置业顾问表示这都是优惠过的,但真想买的话可以跟经理请示。

吕为认为,只要有请示,就有得商量。并且现在卖的都是存量房,基本上没有期房。

置业顾问赵庆海表示,能卖的尽量卖,不过现在投资客少了,主要是现在投资回报率不高。

本报记者从市统计局了解到,目前,呼和浩特共有存量房235.3万平方米。

投资减少,住宅地产转向商业地产

内蒙古海亮房地产开发有限公司营销副总监胡元庆接受《北方周末报》采访时表示,受国家调控政策的影响,房地产开发企业普遍面临金融信贷难、融资难、资金回笼难,后续开发动力锐减;同时,由于库存依然偏大,楼市整体供大于求的买方市场格局短期不会改变。虽然近期央行两次降息,楼市成交量有所增加,但价格不存在反弹的基础。

席在喜称,在销售和融资两条资金渠道不断枯竭的情况下,土地款、高息债偿付、信托到期、银行还贷等压力愈发重压房企,尤其是中小房企再度面临巨大的生死考验。

吕为表示,高昂的贷款利息,特别是高利贷融资,致使他们在给放贷者打工。呼市本地的高利贷利息是3分~5分。

市统计局的数据显示,1月~7月,呼和浩特市房地产开发完成投资176.4亿元,同比增长22.0%;比上年同期低28.7个百分点。同时,在建规模继续扩大,新开工面积比重和增幅均走低。

1月~7月,全市商品房施工面积3236.1万平方米,同比增长29.9%。其中住宅施工面积2309.0万平方米,同比增长23.2%;办公楼施工面积130.9万平方米,同比增长34.4%;商业营业用房施工面积529.6万平方米,同比增长47.3%。新开工面积比重和增幅却持续走低,同比下降26.2%。

吕为说,在购房需求受到抑制的情况下,房地产企业拿地意愿明显降低,普遍采取了“缓拿地、缓开工”策略。据了解,1月~7月土地市场延续了去年下半年的冷清态势,开发企业土地购置面积与成交价款同比分别下降64.3%和66.9%。全市229家房地产企业仅9家拿地。本年完成土地购置费用15.5亿元,同比下降24.0%,土地购置步入负增长区间。

吕为表示,今年按市场拿地风险比较大。

而席在喜认为,土地等部分先行指标走弱,将对房地产市场健康发展形成一定制约。

住宅地产的下行,必将带来商业地产的火爆,这两个业态从来不是相辅相成的关系,这和开发商的逐利本质有关。

但是胡元庆表示,从普通住宅地产向商业地产转变并不是简单的事情,首先,住宅用地要变为商业用地,其次还涉及后续经营问题,最重要的是形成完整的产业链。

一套房的利润率为19%

据了解,目前呼市均价5000元~6000元/。一套房的成本价究竟是多少呢?

席在喜给本报记者算了一笔账,以房价6000元/的楼盘为例:目前,买地成本为300万/亩,容积率是3.0,即一亩地建2000平方米,楼层为20层~30层,楼板价就为1650元/;建安成本:2200元/左右;配套建设成本:500元/;税费:900~1200元/,总计:5250元~5550元/,开发商利润率为8.1~14.3%。

席在喜说,这还不算财务成本和营销成本,如果一套房能挣到25%就是暴利了。

吕为认为,房价为6000元/的楼盘,它的成本应该是在4700元~4800元。他解释,目前拿地成本是150万~300万/亩,容积率在2.0~3.0之间,1平方米能挣800元~900元,开发商的利润率为19%左右。

他说,普通住宅和高层住宅最大的区别就是建安成本,高层一般是1800元左右,而普通住宅的建安成本则是1100元。

业内人士表示,单纯从建造一栋楼房所产生的建筑直接成本来说,的确很低。建造之前发生了一些前期成本,比如在拆迁征地中发生的成本,这部分费用基本上不对外公布,这块成本是隐性的成本。

“金九银十”成色不足,呼市房价下半年稳中有降?

据不完全统计,9月份,呼和浩特预计将有15个项目征战“金九”楼市,其中纯新盘5个。

作为传统楼市“金九银十”的销售旺季,可能无法如期而至。业内人士称,“金九”楼市折扣力度将缩水,房企不会因为缺钱而大力搞促销。在政策出台前后的重要时段,这两个月份市场交易表现出的“风向标”意义仍值得关注。

吕为说,经过2年的调控,房价从高涨到停滞再到松动,已经取得阶段性成果。开发商的供应节奏可能因新政预期受到影响,导致“金九银十”的市场交易不容乐观。

“金九银十”不会有太好的势头。”席在喜表示,经过连续多月的释放,刚性需求已经表现出乏力态势,直接影响到交易量的继续回升。曾一度“接棒”刚需的改善型需求,也在政策环境的影响下难以完全释放“金九银十”可能会比七八月份要好,但是不会有爆发性上涨。

对于下半年的呼和浩特房价预期,席在喜说:“到现在,大部分人对房价下跌的预期已经消失,整个市场都在持币观望。城市化进程尚未结束,在这个过程中,新增城市人口的住房需求,以及城市原住居民改善性住房需求都非常庞大,同时,在住房供应上,由于土地供应受限,特别是主城区的土地供应极为艰难,因此房价大幅下降的可能性不太大,应该是比较平稳的。”

吕为说:“稳定是今年最大的主题。房价报复性反弹,是政府不期望看到的,但同时政府为了保持经济稳定,对于房地产市场,短时间内也不会出台更为激烈的调控政策。下半年楼市或许会在小幅回调的温吞状态下平稳度过。”

内蒙古社会科学院经济研究所名誉所长姜月忠接受《北方周末报》采访时表示,房价合理与否,不是以价格的高与低来衡量的,主要是要开发商与老百姓都能接受,达到这一平衡点,那就是合理的。现在,地方政府和宏观调控正处于一个博弈的过程期,政策是要有利于搞活房地产,而不是单纯地打压,在不违背大的原则下,灵活变通调控手段,对地方经济、民众才是负责任的表现。

姜月忠说,房地产行业是买涨不买跌,而且总会有老百姓认为买不起房。楼市调控的目的,是促进地方经济发展,引导房地产市场良性发展,不能把眼光单纯地放在价格的高与低上:房价太高,没人买;房价太低,大量农村人口、外来人口涌入城市也会产生很多问题,城市化进程也不能合理有序地发展。

他认为,目前的调控政策不仅影响到房地产行业,而且和房地产有关的产业都受到了影响,使国民经济进入低谷。要出台有效的、合理的政策,促进房地产可持续发展。

 

编辑: 蒙驿
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